奇点长租丨南京推出租金托管新政 或率先和长租暴雷Say Bye
 

奇点长租丨南京推出租金托管新政 或率先和长租暴雷Say Bye

发布时间:2020-06-30 10:06:32
 
4月16日,南京市房屋租赁指导中心发布“关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知”( 以下简称“《通知》”)及租赁机构托管协议示范文本。 《通知》不仅对各租赁机构的租金收付管理做出进一步规定,并倡议采用“高收低租”的商业模式的租赁机构变租金托管账户变为租赁资金监管账户。 “从此类政策可以看出,后续实际上长租公寓类似租金贷的操作容易受管控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说:“这是目前全国首个针对租金进行托管的政策,具有很强的示范效应。” 长租行业壁垒渐现 《通知》要求,南京市所有的住房租赁机构建立租金托管制度,且需在商业银行设立唯一的租金专用账户,专户信息应在南京网上房地产网站公布,以为保护租赁当事人的合法权益,规范住房租赁经营行为。 所谓住房租赁租金托管制度,即住房租赁机构需与当地指定银行签订协议,设立专用账户收付租金。类似商业类或建筑类的保证金模式,一般是在政府的监督下对第三方或者基础人员的一种保障。例如企业无力支付工人工资拖欠工款时,可由保证金对他们进行保障。 该政策是对去年9月南京市下发的《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》的进一步落地。 严跃进对奇点君表示,此次政策的出现,进一步说明当前租赁市场管控的导向,体现了“稳交易、稳租金、稳预期”的导向。此前各类租金骗取等乱象,对租赁市场带来一定抹黑。而南京此次政府搭建此类租金及费用第三方监管的模式,有助于促进租赁市场的更好发展。 戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨认为,次租金托管制度也侧面加大了公寓租赁行业的进入壁垒,有助于提高租赁机构整体运营品质,有效确保公寓租赁市场的良性发展。从租赁机构的角度出发,监管其现金进出是保证市场有序发展的有力武器,但同时也需加强对该类机构的金融信贷方面的政策扶持,在当下疫情非常时刻共同攻坚。 政策在当下生效,也有业内人士表示不同看法。南京自如房屋租赁有限公司营销运营中心总监李振华表示,设立资金监管账户,是一把双刃剑。虽然它对于规避租房人风险是很好的举措,但企业资金流就是生命,当下企业资金流普遍紧张。如果资金统一管理没有通畅、灵活的政策支持,对企业经营来说也是一种不小的压力。 对此,奇点君注意到《通知》并没有注明最低保障金额,而是提出多种选择方式,让企业自行选择。(见下图) 严跃认为,仅看政策,有些地方写的比较模糊,文件中一些倡议性表达,恰恰是把今年上半年的特殊情况考虑在内。政策去年就开始讨论,今年上半年在执行可以适当放缓,慢慢来,下半年可能资金可以复制,以后再继续推进。 为什么是南京? 此次,南京推出的住房租赁租金托管制度是全国首家,从经济、政策和人才引进等方面看,南京租赁市场具备很好地试点意义。 经济方面,南京位于长三角区域,是该地区核心城市之一,2019年南京GDP位列长三角城市群第四,江苏省第二。2019年GDP同比增速7.8%。固定资产投资数据同样强劲,同比增长8.0%,投资环境适度。 政策方面,南京是全国首批租赁试点城市之一,近年从政策的顶层设计到金融、土地、平台等相关配套支持,都有利好政策出台,吸引众多房企、中介等纷纷布局南京租赁市场。 另外,南京是首批集体用地建设租赁住房试点城市,公开信息显示,到2020年底,南京利用集体用地建设租赁住房总建筑面积将达30万平方米左右。 人口流入是租赁市场发展的有力支撑。在此方面,南京也走在前面。据中商产业研究院大数据库数据显示,2019年末南京市常住人口850万人,比上年末增加6.38万人,增长0.8%;流动人口321.40万人,比上年末增加30.10万人,增长10.3%。再考虑到户籍人口市内流动的租房需求和高校毕业生需求,南京潜在租赁人口数量较大,是典型的新一线租赁城市。 特别是在人才引进方面,4月初南京市进一步放宽人口落户政策,人才落户新政中关于本科毕业生的落户年龄规定,从40周岁以下提高到45周岁以下,大专学历人员的落户年龄上限从35周岁提高到40周岁,社保年限要求从24个月缩短至6个月。宽松的落户政策无疑为当地租房市场带来较大客源支撑。 但在以上利好因素促成下,近几年南京租房市场在发展壮大的同时,也出现一些商业模式跑不通的抢跑者。 今年,南京“我乐公寓”疑似跑路,去年乐伽、享居屋、玉恒、鑫星等多个长租公寓品牌先后暴雷。而暴雷的主要原因就是其在商业模式上,采用“高收低租”、“长收短付”等经营模式。这是近几年长租公寓暴雷的主要原因。 “大学毕业生群体是我们主要的客源群体,住房是他们入社会后面临的首要问题,而租房市场的稳定与否,直接影响他们未来是否会留在这座城市。”济南市某长租公寓负责人对奇点君说。 行业暴雷风险有望进一步降低 长租公寓暴雷是一次行业的自我洗牌过程,利于行业未来发展。但对于租客群体而言,这一过程和损失是痛苦的,正如前面济南市某长租负责人所言。 而值得注意的是,本次《通知》将部分长租公寓“高收低租”、“长收短付”的模式直接写入通知中,并做出进一步规定。 “该规定代表了租赁交易中的防火墙机制,有助于防范各类经营困难所带来的冲击,也有助于保障租客的权益。其对于规范长租公寓企业的运行,防范滥用杠杆等都有积极的作用。”严跃进说。 需要注意的是,该条通知是建议相关租赁机构在房产管理部门指导下实行,并非具有强制性。 对此,南京市房地产市场交易中心租赁科负责人表示,“希望房东和房客使用政府部门推荐的租赁合同示范文本,并且办理网签备案,纳入到我们租赁平台的监管范围。然后在继续推广租金银行托管制度的同时,会和相关银行进行系统的对接和开发,开展租金托管。” 同时该负责人也提醒租客,签署相应的合同时一定要格外慎重。 尽管,本次《通知》倡议性内容居多,不具有强制性,严跃进还是表示, 此类租金的监管模式,是一种比较好的风险预防机制,后续值得全国其他城市的学习。尤其是租赁市场比较发达的城市,更是需要在租金监管方面形成政府或第三方的监管平台,以保障租客、房东等参与主体的权益。